夏磊:房产税的改革历程和实践效果

2019年09月05日11:04    作者:夏磊  

  文/pc蛋蛋官网加拿大—北京pc蛋蛋28开奖查询财经意见领袖专栏作家 夏磊

  随着城镇化不断推进,人口向大城市集聚的趋势愈加明显,对于住房需求旺盛的大城市来说,房产税难以起到房价调控作用。

  我国房产税最早于1950年开始征收,直至2018年房地产税立法工作列入五年立法规划,其改革一直在曲折中前进。本报告中我们回顾了中国房产税的改革历程和征收现状,总结了上海和重庆房产税试点经验,以资借鉴。

  一、房产税改革历程

  房产税立法实践在不断推进。房产税于1950年成为全国开征的独立税种;1951年房产税、地产税合并为城市房地产税,在核准的城市范围内征收;1984年拆分为房产税和城镇土地使用税;1986年颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》,成为目前房产税的征收依据;2003年十六届三中全会首次提出对自住房征收物业税;2011年上海、重庆率先开展房产税改革试点;2012年国务院指出要稳步推进房产税改革试点;2013年十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”;2018年,房地产税立法工作列入五年立法规划,法律草案正在拟定中。

  二、房产税征收现状:对个人住房免征

  现行房产税主要征税对象为办公楼和商业营业性用房,对个人住房免征。房产税征收范围为城镇,税基为房产原值减除10%-30%后的余值,税率为1.2%;如果房屋出租,则税基为租金收入,税率为12%;现行房产税主要征税对象为办公楼和商业营业性用房,对个人所有非营业用房产免征,意味着占全国城镇商品房存量金额80%以上、存量面积90%以上的房产被纳入免征范围。

  三、房产税试点:沪渝率先开征,效果有限

  沪渝率先开展房产税改革试点。2011年,上海和重庆率先对个人住房征税,试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向。两市方案共同点是:(1)征税重点以新增购房为主,同时,买高价房就要交更多的税;(2)差别化税率,上海有两档,重庆有三档,控制高档住房的比例;(3)较为宽松的免税政策,减少对居民基本住房需求的侵害;(4)限制外来的投资需求,根据是否为本地居民采取不同征税条件。不同的是:(1)征税目标不同,上海主要是抑制投资,重庆主要是抑制高档住房消费;(2)实施范围不同,上海全市推行,重庆仅覆盖主城九区;(3)征税对象不同,上海针对增量住房,重庆针对高端住房。以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。

  沪渝试点带来的税源有限,对房价影响不明显。从税收效果看,上海和重庆房产税并未获得可观的税收收入,2018年沪渝两市房产税收入分别为213.8亿元和67.3亿元,分别占各自地方税收的3.4%和4.2%,占各自土地出让收入的11.1%和3.2%。从市场效果看,房产税试点开始后,对比2011-2012年部分重点城市新建商品住宅价格指数,沪渝未出现独立走势。长期看,沪渝房产税试点对房价的影响不大,2011-2018年,上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为8.5%和8.6%。

  沪渝试点效果有限的主要原因:一是征税范围窄、税率偏低。征税范围上,上海不涉及存量房,重庆虽包括存量房,但只针对高档住房;税率上,上海是0.4%和0.6%,重庆是0.5%、1%和1.2%。二是沪渝等城市房价上涨的背后是住房供给不足。上海和重庆2010年套户比分别为0.93、0.98,2018年分别为0.93、1.01,两地房地产市场整体上一直处于供给不足的状态。随着城镇化不断推进,人口向大城市集聚的趋势愈加明显,对于住房需求旺盛的大城市来说,房产税难以起到房价调控作用。

  完整版报告见微信公号:夏磊地产观察

  (本文作者介绍:恒大研究院副院长兼首席房地产研究员。)

责任编辑:张文

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